Immobilie geerbt oder geschenkt: Wann lohnt sich ein Gutachten für den niedrigeren Wert?

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert?

Das Lagefinanzamt stellt für die geerbte oder geschenkte Immobilie einen Grundbesitzwert gesondert fest (§ 151 BewG). Wie sich Grundbesitzwert und Verkehrswert unterscheiden, erklärt der Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert. Je nach Objektart nutzt es das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes, bei unbebauten Grundstücken den Bodenrichtwert. Diese Verfahren verwenden Objektdaten wie Fläche, Baujahr und Miete, arbeiten aber mit pauschalen Ansätzen.

Einzelne wertmindernde Umstände erfasst die typisierte Bewertung deshalb nicht oder nur eingeschränkt, zum Beispiel:

• Bauschäden, Feuchtigkeit oder ein Sanierungsrückstand
• eine ungünstige Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone, etwa an einer stark befahrenen Straße
• Rechte Dritter wie ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht
• Baulasten, Denkmalschutz oder eine übergroße, nicht teilbare Grundstücksfläche

Bei vermieteten Objekten setzt das Finanzamt grundsätzlich die vereinbarte Miete an. Weicht sie um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete ab, gilt stattdessen die übliche Miete (§ 186 BewG). Eine langfristig deutlich unter dem Markt gebundene Miete kann deshalb Anlass sein, einen niedrigeren Wert zu prüfen.

Was verlangt § 198 BewG für den Nachweis?

Nach § 198 Abs. 1 BewG ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn Sie ihn nachweisen; die Nachweislast liegt bei Ihnen. Für den Nachweis gelten grundsätzlich die Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Als Nachweis kommen zwei Wege in Betracht:

• Gutachten (§ 198 Abs. 2 BewG): des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt ist oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für dieses Gebiet zertifiziert wurde. Dazu gehören von einer Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Personen mit einer entsprechenden Personenzertifizierung, etwa durch die HypZert GmbH. Welche Qualifikationen das im Einzelnen sind, erklärt der Ratgeber Wer darf ein Immobiliengutachten erstellen?.
• Kaufpreis (§ 198 Abs. 3 BewG): ein Verkauf der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse seitdem nicht geändert haben. Ein Verkauf an Angehörige zu einem Vorzugspreis erfüllt das in der Regel nicht.

Die formale Qualifikation allein genügt nicht. Das Gutachten muss den Zustand am Stichtag beschreiben und die verwendeten Daten, Bewertungsansätze und Abschläge nachvollziehbar begründen. Finanzamt und Finanzgericht sind an das Ergebnis nicht gebunden; bei Unklarheiten können Erläuterungen oder Ergänzungen nötig werden.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt, ergibt sich aus der voraussichtlichen Steuerentlastung und den Kosten des Gutachtens. Die Entlastung hängt nicht nur von der Wertdifferenz ab, sondern vom gesamten steuerpflichtigen Erwerb: Freibeträge, Steuerbefreiungen, abzugsfähige Belastungen und frühere Schenkungen derselben Person spielen hinein. Das berechnet Ihr Steuerberater.

Unser Teil ist die Bewertungsfrage. Wir sehen uns vorab Feststellungsbescheid oder -erklärung, das Objekt und die Unterlagen an und sagen Ihnen, ob aus unserer Sicht Umstände vorliegen, die einen niedrigeren Verkehrswert erwarten lassen. Diese Vorprüfung ist ergebnisoffen; ein bestimmtes Ergebnis sagen wir nicht zu. Kommt es anschließend zum Auftrag, ist sie im Honorar enthalten; andernfalls rechnen wir sie nach Zeitaufwand ab.

Beispiel: Wohnhaus mit Sanierungsrückstand

Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Veranschaulichung.

Eine Tochter erbt das Einfamilienhaus ihrer Mutter, Baujahr 1968, seit Jahrzehnten nicht modernisiert. Das Finanzamt stellt im Sachwertverfahren einen Grundbesitzwert von 520.000 Euro fest. Bei der Besichtigung zeigen sich eine feuchte Kellerwand, eine alte Ölheizung und Fenster aus dem Baujahr. Das Gutachten leitet aus Vergleichsdaten und Marktanpassung einen Verkehrswert von 430.000 Euro ab und berücksichtigt dabei die kürzere Restnutzungsdauer und die Schäden, die darüber hinausgehen, ohne denselben Mangel doppelt abzuziehen.

Die Differenz entsteht, weil das Gutachten die Besonderheiten dieses Hauses marktgerecht einbezieht, die die typisierte Bewertung nicht abbildet. Sanierungskosten werden dabei nicht einfach vom Wert abgezogen; maßgeblich ist, wie der Markt den Zustand bewertet.

Was ist bei Wohnungsrecht und Nießbrauch zu beachten?

Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch kann den Verkehrswert einer Immobilie mindern. Ob ein solches Recht den nachzuweisenden Grundstückswert mindert oder beim steuerpflichtigen Erwerb gesondert berücksichtigt wird, ist im Einzelfall zu prüfen; ein Recht, das mit dem Tod des Berechtigten erloschen ist, belastet das Grundstück am Stichtag nicht mehr. Eine bereits im Wert nach § 198 BewG berücksichtigte Belastung darf nicht nochmals abgezogen werden. Das sollte vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater geklärt sein, damit das Gutachten den richtigen Bewertungsgegenstand hat. Mehr dazu unter Gutachten zu Wohnrecht und Nießbrauch. Wie stark ein solches Recht den Wert mindert, zeigt unser Beitrag Wie wirken Nießbrauch und Wohnrecht auf den Wert einer Immobilie? mit Rechenbeispiel.

Welcher Stichtag gilt und wie läuft das Verfahren?

Maßgeblich ist der Wert am Bewertungsstichtag: beim Erbfall der Todestag, bei einer Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt wurde. Das Gutachten kann später erstellt werden; der Sachverständige besichtigt den heutigen Zustand und leitet den Zustand am Stichtag daraus und aus Unterlagen dieser Zeit ab. Je länger der Stichtag zurückliegt, desto wichtiger sind Fotos, Rechnungen und Unterlagen.

Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist die Grundlage für den Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid. Einwände gegen den Wert sind deshalb gegen den Feststellungsbescheid zu richten, nicht gegen den Steuerbescheid. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO). Die Beauftragung eines Gutachtens wahrt diese Frist nicht; der Einspruch muss fristgerecht eingelegt werden, das Gutachten kann dann nachgereicht werden, wobei Fristen des Finanzamts zu beachten sind. Ein Einspruch verschiebt eine Zahlungsfrist nicht automatisch. Das verfahrensrechtliche Vorgehen übernimmt Ihr Steuerberater.

So läuft es bei uns ab: Vorprüfung der Unterlagen, Angebot und Beauftragung, Besichtigung, Gutachten, bei Bedarf Erläuterung von Rückfragen des Finanzamts zum Gutachten. Diese Erläuterungen rechnen wir nach Aufwand ab.

Sind die Kosten des Gutachtens abzugsfähig?

Beim Erbfall können Kosten, die im Zusammenhang mit der Abwicklung oder Regelung des Nachlasses oder der Erlangung des Erwerbs entstehen, vom Erwerb abgezogen werden (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Ohne Einzelnachweis wird für diese Kosten insgesamt ein Pauschbetrag angesetzt: 15.000 Euro für Erbfälle ab dem 1. Januar 2025, davor 10.300 Euro. Ein Vorteil durch den Einzelnachweis entsteht erst, wenn die nachgewiesenen Kosten zusammen den Pauschbetrag übersteigen. Ob Gutachtenkosten im Einzelfall dazugehören, klärt Ihr Steuerberater.

Wann zunächst die steuerliche Wirkung geprüft werden sollte

• Liegt der Wert des Finanzamts nicht über dem Verkehrswert, ermöglicht ein Gutachten keine Herabsetzung.
• Bleibt der Erwerb auch mit dem Wert des Finanzamts innerhalb der Freibeträge, fällt keine Steuer an; bei Schenkungen können frühere und spätere Zuwendungen derselben Person dennoch eine Rolle spielen.
• Eine Wertindikation oder eine Online-Bewertung genügt als Nachweis regelmäßig nicht. Ohne geeigneten Kaufpreis ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach den Regeln der ImmoWertV erforderlich.

Welche Unterlagen wir brauchen, steht auf der Seite Gutachten für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Wovon das Honorar abhängt, erklärt der Beitrag Wovon hängt das Honorar für ein Verkehrswertgutachten ab?

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Häufige Fragen

Quellen

• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 186 BewG – Rohertrag des Grundstücks
• § 151 BewG – Gesonderte Feststellungen
• § 10 ErbStG – Steuerpflichtiger Erwerb und § 37 Abs. 21 ErbStG – Anwendung
• § 355 AO – Einspruchsfrist
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Stand: 29.09.2026 · fachlich geprüft von Alexander Krombholz