Kurz gesagt: Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird in Geld gezahlt. Grundlage ist der Wert des Nachlasses am Todestag (§ 2311 BGB); für eine Immobilie ist das ihr Verkehrswert zu diesem Stichtag. Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben verlangen, dass der Wert ermittelt wird; die Kosten trägt dann der Nachlass (§ 2314 BGB). Weil jeder Euro Immobilienwert den Pflichtteil anteilig verändert, ist die Bewertung häufig der eigentliche Streitpunkt.
Wer hat Anspruch auf den Pflichtteil – und wie hoch ist er?
Pflichtteilsberechtigt sind die Abkömmlinge des Verstorbenen, also Kinder und unter Umständen Enkel, sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 2303 BGB, § 10 Abs. 6 LPartG). Die Eltern sind nur pflichtteilsberechtigt, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind, die ihnen vorgehen (§ 2309 BGB). Der typische Fall ist, dass jemand durch Testament oder Erbvertrag enterbt wurde; in Sonderfällen, etwa bei einem zu geringen Erbteil oder einer Ausschlagung, kann ein Pflichtteil auch ohne Enterbung bestehen (§§ 2305, 2306 BGB). Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils. Er ist ein Geldanspruch gegen den Erben: Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Miteigentümer der Immobilie, sondern erhält einen Betrag, der sich aus ihrem Wert errechnet.
Daraus folgt der Interessengegensatz: Der Erbe zahlt weniger, wenn die Immobilie niedrig bewertet wird; der Pflichtteilsberechtigte erhält mehr, wenn sie hoch bewertet wird.
Auf welchen Stichtag kommt es an?
Maßgeblich sind Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls, also am Todestag (§ 2311 Abs. 1 BGB). Spätere Wertsteigerungen oder -verluste spielen grundsätzlich keine Rolle, ebenso wenig der Zustand bei der Besichtigung, wenn sich das Haus seither verändert hat.
Ein Gutachten wird deshalb oft rückwirkend erstellt: Der Wertermittlungsstichtag ist der Todestag, auch wenn der Ortstermin Monate später stattfindet. Der Sachverständige muss dann rekonstruieren, in welchem Zustand das Gebäude am Stichtag war. Hilfreich sind Fotos aus dieser Zeit, Rechnungen über spätere Arbeiten und Angaben dazu, was nach dem Erbfall verändert wurde. Wertbestimmungen des Erblassers, etwa ein im Testament genannter Betrag, sind für den Pflichtteil nicht maßgebend (§ 2311 Abs. 2 BGB).
Wird die Immobilie kurz nach dem Erbfall zu marktüblichen Bedingungen verkauft, kann der erzielte Kaufpreis ein gewichtiges Indiz für den Wert sein. Ob er den Wert am Stichtag zutreffend abbildet, hängt von den Umständen ab, etwa vom zeitlichen Abstand, von der Marktentwicklung und davon, ob der Verkauf unter Fremden zustande kam.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Gesucht ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen gewesen wäre. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus steht meist das Sach- oder Vergleichswertverfahren im Vordergrund, bei einem Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren.
Einfluss auf den Wert haben unter anderem:
- Lage und Grundstück: Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Erschließung, Bebaubarkeit
- Gebäude: Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Restnutzungsdauer, Bauschäden und Instandhaltungsrückstau
- Vermietung: Höhe und Laufzeit bestehender Mietverträge
- Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Baulast (siehe Gutachten zu Wohnrecht und Nießbrauch)
Eine Sonderregel gilt für landwirtschaftliche Betriebe: Übernimmt ein pflichtteilsberechtigter Erbe ein Landgut, kann unter den Voraussetzungen des § 2312 BGB der niedrigere Ertragswert statt des Verkehrswerts maßgebend sein.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Nachlass
Eine verwitwete Mutter hinterlässt zwei Kinder. Im Testament setzt sie den Sohn als Alleinerben ein; die Tochter ist enterbt. Gesetzlich hätte die Tochter die Hälfte geerbt, ihr Pflichtteil beträgt also ein Viertel des Nachlasses. Die Zahlen sind ein Beispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Einfamilienhaus, Verkehrswert am Todestag | 650.000 € |
| Bankguthaben | 50.000 € |
| abzüglich Nachlassverbindlichkeiten (z. B. Bestattung, offene Rechnungen) | − 20.000 € |
| Nachlasswert | 680.000 € |
| Pflichtteil der Tochter (1/4) | 170.000 € |
Wie stark die Bewertung durchschlägt, zeigt der Vergleich: Jede 10.000 Euro, um die das Haus höher oder niedriger bewertet wird, verändern den Pflichtteil in diesem Beispiel um 2.500 Euro.
| Verkehrswert des Hauses | Nachlasswert | Pflichtteil (1/4) |
|---|---|---|
| 600.000 € | 630.000 € | 157.500 € |
| 650.000 € | 680.000 € | 170.000 € |
| 700.000 € | 730.000 € | 182.500 € |
Wer beauftragt das Gutachten – und wer zahlt?
Der Pflichtteilsberechtigte, der nicht Erbe ist, kann vom Erben Auskunft über den Bestand des Nachlasses verlangen, außerdem, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird (§ 2314 Abs. 1 BGB). Die Kosten dieser Wertermittlung fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 2 BGB). Der Erbe beauftragt und bezahlt den Sachverständigen in der Regel; weil die Kosten den Nachlass mindern, trägt der Pflichtteilsberechtigte sie über seine Quote wirtschaftlich anteilig mit.
Lässt der Pflichtteilsberechtigte zusätzlich ein eigenes Gutachten erstellen, etwa weil er das Gutachten des Erben für zu niedrig hält, trägt er dessen Kosten grundsätzlich selbst; ob sie in einem späteren Prozess erstattet werden, ist eine Frage des Einzelfalls.
Ohne besondere Vereinbarung bindet kein Gutachten die andere Seite. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet im Streitfall das Gericht, das dazu in der Regel einen eigenen Sachverständigen bestellt (siehe Gerichtsgutachten). Ein nachvollziehbares, gut belegtes Gutachten schafft aber oft schon vorher die Grundlage für eine Einigung. Manche Erben und Pflichtteilsberechtigte beauftragen das Gutachten auch gemeinsam, um zwei Gutachten und den Streit darüber zu vermeiden. Vereinbaren sie vorab, dass das Ergebnis für beide verbindlich sein soll, spricht man von einem Schiedsgutachten; eine solche Abrede sollte anwaltlich gestaltet werden.
Was gilt, wenn die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenkt wurde?
Hat der Erblasser die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod verschenkt, kann der Pflichtteilsberechtigte eine Pflichtteilsergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Die Schenkung wird dann rechnerisch dem Nachlass hinzugerechnet, allerdings abgestuft: im ersten Jahr vor dem Erbfall in voller Höhe, für jedes weitere Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.
Für die Bewertung gilt das Niederstwertprinzip (§ 2325 Abs. 2 BGB): Angesetzt wird der Wert zum Erbfall; war die Immobilie bei der Schenkung weniger wert, gilt dieser geringere Wert. Nach der Rechtsprechung wird der Wert zur Zeit der Schenkung dafür zuvor um den Kaufkraftverlust bis zum Erbfall bereinigt. Für ein Ergänzungsgutachten sind deshalb häufig zwei Stichtage zu bewerten, der Tag der Schenkung und der Todestag.
Ein Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrem Sohn eine Eigentumswohnung und stirbt nach mehr als fünf, aber weniger als sechs Jahren. Die Wohnung war bei der Schenkung 300.000 Euro wert; auf die Kaufkraft am Todestag hochgerechnet sind das in diesem Beispiel 330.000 Euro. Am Todestag ist die Wohnung 360.000 Euro wert. Angesetzt wird der niedrigere Wert von 330.000 Euro. Weil die Schenkung im sechsten Jahr vor dem Erbfall lag, zählt sie zu 50 Prozent, also mit 165.000 Euro. Die enterbte Tochter mit einer Pflichtteilsquote von einem Viertel kann daraus eine Ergänzung von 41.250 Euro verlangen. Die Zahlen sind ein Beispiel; wie Gegenleistungen und vorbehaltene Rechte zu berücksichtigen sind, gehört zur rechtlichen Prüfung.
Behält sich der Schenker ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, wird es komplizierter. Ob und ab wann die Zehnjahresfrist dann überhaupt läuft und wie das vorbehaltene Recht den Wert der Schenkung mindert, hängt von der Rechtsprechung und vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geklärt werden. Wie Nießbrauch und Wohnrecht bewertet werden, erklärt unser Beitrag Nießbrauch und Wohnrecht: Wert einer Immobilie.
Reicht ein Maklerwert oder eine Online-Bewertung?
Für eine erste Orientierung kann eine Einschätzung helfen, ob sich ein Streit über den Wert überhaupt lohnt. Als Grundlage für die Berechnung des Pflichtteils reicht sie in der Regel nicht: Sie bezieht sich meist auf den heutigen Tag statt auf den Todestag, begründet den Wert nicht nachvollziehbar und berücksichtigt Rechte, Lasten oder Bauschäden oft nicht. Eine Online-Bewertung ohne Besichtigung kennt den Zustand des Hauses gar nicht.
Ein Verkehrswertgutachten legt dagegen Stichtag, Verfahren und jeden Ansatz offen, sodass die andere Seite und gegebenenfalls ein Gericht es prüfen können. Unsere Wertindikation ist für Pflichtteilsfragen nicht vorgesehen; sie ist auf Kauf und Verkauf zugeschnitten. Mehr zum Gutachten auf unserer Seite Verkehrswertgutachten.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind zur Unparteilichkeit verpflichtet, unabhängig davon, welche Seite den Auftrag erteilt. Rechtsfragen, etwa zur Höhe der Pflichtteilsquote, zu Anrechnungen oder zur Verjährung, beantworten wir nicht; dafür ist eine anwaltliche Beratung zuständig.
Häufige Fragen
Welcher Wert gilt für das Haus beim Pflichtteil?
Maßgeblich ist der Verkehrswert am Todestag des Erblassers (§ 2311 BGB). Steuerwerte wie der Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer oder der Grundsteuerwert sind dafür nicht maßgeblich, weil sie nach typisierten Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt werden.
Wer zahlt das Gutachten für den Pflichtteil?
Verlangt der Pflichtteilsberechtigte nach § 2314 BGB die Ermittlung des Werts, fallen die Kosten dem Nachlass zur Last. Ein zusätzliches eigenes Gutachten bezahlt der Auftraggeber in der Regel selbst.
Kann ein Gutachten rückwirkend auf den Todestag erstellt werden?
Ja, das ist bei Pflichtteilsfragen die Regel. Der Sachverständige bewertet zum Stichtag des Erbfalls und berücksichtigt den Zustand, den das Gebäude damals hatte. Fotos, Rechnungen und Angaben zu späteren Veränderungen erleichtern das.
Muss die Immobilie verkauft werden, um den Pflichtteil zu zahlen?
Nicht zwingend; der Erbe kann den Pflichtteil auch aus anderen Mitteln zahlen. Würde die sofortige Zahlung den Erben zur Aufgabe des Familienheims zwingen, kann er unter Umständen Stundung verlangen (§ 2331a BGB); über den Antrag entscheidet das Nachlassgericht, wenn der Anspruch unbestritten ist, sonst das Prozessgericht. Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist eine Rechtsfrage.
Wie lange dauert ein Gutachten für den Pflichtteil?
Das hängt vor allem davon ab, wie schnell Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauakte und Pläne vorliegen. Bei vollständigen Unterlagen ist mit einigen Wochen ab dem Ortstermin zu rechnen; bei rückwirkender Bewertung und Ergänzungsfällen mit zwei Stichtagen kann es länger dauern.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 2303, 2305, 2306, 2309, 2311, 2312, 2314, 2325, 2331a – gesetze-im-internet.de
- Lebenspartnerschaftsgesetz, § 10 Abs. 6
- Baugesetzbuch, § 194 – gesetze-im-internet.de
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) – gesetze-im-internet.de
Autor: Alexander Krombholz
Von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken · MRICS · HypZert F und M · Partner, Standort Münster
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