Restnutzungsdauer-Gutachten (AfA-Gutachten) nach § 7 EStG
Vermietete Gebäude werden steuerlich in der Regel mit 2 bis 3 Prozent jährlich abgeschrieben. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere Abschreibung angesetzt werden. Den Nachweis führen Sie mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer. Wir erstellen es als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige – mit Besichtigung des Objekts und nachvollziehbarer Herleitung.
Hinweis zur Rechtslage (Stand 04.10.2026): Der Bundesrat hat am 25.09.2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer künftig nur noch anzuerkennen, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Die Bundesregierung hat am 30.09.2026 erklärt, den Vorschlag zu prüfen (Gegenäußerung, BT-Drs. 21/8283). Das Gesetzgebungsverfahren ist nicht abgeschlossen; ob und ab wann eine solche Regel gilt, steht noch nicht fest. Bitte stimmen Sie die Beauftragung mit Ihrer steuerlichen Beratung ab. Wir erstellen das Gutachten auf Grundlage der zum Stichtag geltenden Rechtslage. Mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer und Jahressteuergesetz 2026: Was plant der Bundesrat?.
Worum es geht
Das Einkommensteuergesetz unterstellt für Gebäude – ausgenommen Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen – eine feste Nutzungsdauer:
| Fertigstellung | AfA jährlich | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| nach 2022 | 3 % | 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Bei älteren Gebäuden, deren Restnutzungsdauer deutlich kürzer ist, bildet diese Typisierung den tatsächlichen Werteverzehr nicht ab. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer zum Beispiel noch 25 Jahre, ergibt sich eine Abschreibung von 4 Prozent statt 2 Prozent. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro sind das 12.000 Euro statt 6.000 Euro im Jahr. Wie sich das steuerlich auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Restnutzungsdauer-Rechner: Lohnt sich ein AfA-Gutachten?
Geben Sie die Werte ein oder verschieben Sie die Regler. Die Schätzung der Restnutzungsdauer folgt dem Modell der ImmoWertV (Anlage 2, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre) und ersetzt kein Gutachten.
Vereinfachte Modellrechnung für vermietete Gebäude im Privatvermögen, Stand 2026. Nicht berücksichtigt sind Bauschäden, die Besichtigung und die Umstände des Einzelfalls; die steuerliche Wirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Keine Steuerberatung.
Wie der Rechner arbeitet, zeigt ein Rechenbeispiel auf der Seite Restnutzungsdauer berechnen. Was die Restnutzungsdauer ist und wie sie ermittelt wird, erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Für wen sich ein Gutachten eignet
- Sie haben eine vermietete Immobilie gekauft, die älter ist und nicht umfassend modernisiert wurde.
- Das Gebäude hat Bauschäden, einen Instandhaltungsrückstau oder eine Bauweise mit kürzerer Lebensdauer.
- Sie halten mehrere Objekte und möchten die Nutzungsdauer für den Bestand einheitlich nachweisen.
- Ihre Steuerberatung hat eine kürzere Nutzungsdauer angeregt und braucht einen belastbaren Nachweis.
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Gebäudealter, vom Modernisierungsstand und vom Gebäudeanteil am Kaufpreis ab. Das schätzen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ein.
Voraussetzungen für die kürzere Nutzungsdauer
Eine höhere Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kommt in Betracht, wenn
- das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, in der Regel durch Vermietung (für selbst genutzte Wohnungen gibt es keine Gebäude-AfA),
- die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes kürzer ist als die für das Gebäude maßgebliche gesetzliche Nutzungsdauer (siehe Übersicht oben),
- die kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird; abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
Wie hoch der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist, folgt aus der Kaufpreisaufteilung. Auf Wunsch ermitteln wir sie zusammen mit dem Gutachten.
Rechtlicher Rahmen
Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19) kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist; maßgeblich sind technische, wirtschaftliche und rechtliche Gesichtspunkte. Das Finanzamt prüft das Gutachten und ist nicht daran gebunden. Eine Zusage über die Anerkennung kann niemand geben; die steuerlichen Folgen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Wer ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen darf
Für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG schreibt das Gesetz keine bestimmte Qualifikation vor. Nachzuweisen ist die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes; das Finanzamt prüft, ob das Gutachten nachvollziehbar, auf das Objekt bezogen und belegt ist. Vorschläge, den Nachweis an öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige mit Ortsbesichtigung zu binden, gab es 2024 und 2025; umgesetzt wurden sie bisher nicht. Wir erstellen jedes Gutachten mit Besichtigung des Objekts, als öffentlich bestellte und vereidigte und HypZert-zertifizierte Sachverständige. Was die Qualifikationen bedeuten, erklärt der Ratgeber Wer darf ein Immobiliengutachten erstellen?.
Wie wir die Nutzungsdauer ermitteln
Wir leiten die Restnutzungsdauer aus mehreren Ansätzen ab und führen sie sachverständig zusammen:
- Rechnerische Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer abzüglich Gebäudealter; Modernisierungen verschieben das Baujahr fiktiv nach hinten.
- Modell der ImmoWertV: Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV mit dem Punkteraster für Modernisierungen aus Anlage 2.
- Bewertungsrechtlicher Ansatz: Gegenrechnung mit den Vorgaben des Bewertungsgesetzes.
- Technische Beurteilung: Zustand von Tragwerk, Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik aus der Besichtigung.
Das Ergebnis ist eine begründete Nutzungsdauer mit dem daraus folgenden Abschreibungssatz.
So gehen wir vor
- Anfrage und Ersteinschätzung: Sie senden uns Baujahr, Modernisierungen und Kaufvertrag. Wir sagen Ihnen, ob ein Gutachten Aussicht hat, und senden ein Angebot.
- Unterlagen und Fragebogen: Sie füllen unseren Fragebogen zu den Modernisierungen aus und stellen die Unterlagen zur Verfügung.
- Ortstermin: Wir besichtigen das Gebäude und dokumentieren Zustand und Modernisierungen mit Fotos.
- Ausarbeitung: Wir ermitteln die Restnutzungsdauer nach den oben genannten Ansätzen.
- Übergabe: Sie erhalten das Gutachten digital zur Vorlage beim Finanzamt; auf Wunsch zusätzlich gedruckt.
Welche Unterlagen wir benötigen
- Kaufvertrag (Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten)
- Grundbuchauszug
- Grundrisse sowie Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Baujahr und Nachweise zu Modernisierungen (Rechnungen, Fotos, Angaben des Verkäufers)
- Energieausweis, soweit vorhanden
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Was davon fehlt, klären wir im Vorgespräch.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet bei uns ab 1.300 € netto. Das Honorar ist ein Festbetrag nach Objektart; für größere Objekte vereinbaren wir es individuell. Mehrere Wohnungen im selben Gebäude berechnen wir ermäßigt. Die digitale Ausfertigung ist enthalten. Nach einer kurzen Beschreibung des Objekts erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Vor der Beauftragung schätzen wir mit Ihnen ein, ob sich das Gutachten voraussichtlich lohnt.
Die Kosten eines Gutachtens, das zur Ermittlung der Vermietungseinkünfte eingeholt wird, können als Werbungskosten abziehbar sein; die steuerliche Einordnung im Einzelfall übernimmt Ihre Steuerberatung.
Wer das Gutachten erstellt
- Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
- Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil
Stand: September 2026
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten und ist nicht daran gebunden. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode zulässig; ein nachvollziehbares Gutachten mit Besichtigung und dokumentierten Modernisierungen ist dafür eine belastbare Grundlage. Eine Zusage über das Ergebnis kann niemand geben.
Was ändert sich durch den Beschluss des Bundesrates?
Noch nichts. Der Bundesrat hat eine Einschränkung vorgeschlagen; über das Gesetz entscheiden Bundestag und Bundesrat erst im weiteren Verfahren. Ob und ab wann eine neue Regel gilt, steht nicht fest. Wir aktualisieren diesen Hinweis, sobald es Neuigkeiten gibt.
Lohnt sich ein Gutachten für ein modernisiertes Gebäude?
Oft nicht. Umfassende Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Deshalb schätzen wir vorab ein, ob eine spürbar kürzere Nutzungsdauer zu erwarten ist.
Gilt die höhere Abschreibung auch für Eigentumswohnungen?
Ja, bei vermieteten Eigentumswohnungen wird die Nutzungsdauer des Gebäudes beurteilt, in dem die Wohnung liegt.
Bewerten Sie auch außerhalb von Münster und Osnabrück?
Ja. Schwerpunkt sind das Münsterland und der Raum Osnabrück; darüber hinaus bewerten wir bundesweit und im Ausland.
Kann das Gutachten auch für zurückliegende Jahre genutzt werden?
Ob die höhere Abschreibung für frühere Jahre angesetzt werden kann, hängt zunächst davon ab, ob die Steuerbescheide dieser Jahre noch geändert werden können; das prüft Ihre Steuerberatung. Außerdem muss sich die kürzere Nutzungsdauer auch für den früheren Zeitpunkt belegen lassen. Das Gutachten beruht auf der Besichtigung; Modernisierungen seit dem Kauf weisen wir deshalb gesondert aus, damit der damalige Zustand nachvollziehbar bleibt.
Hat ein Restnutzungsdauer-Gutachten Nachteile?
Das Gutachten kostet Geld, und das Finanzamt kann dem Ergebnis widersprechen. Außerdem gilt: Wird eine vermietete Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig verkauft, erhöht die zuvor abgezogene Abschreibung den Veräußerungsgewinn. Das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung abwägen.
Was ist der Unterschied zwischen AfA-Gutachten, Nutzungsdauergutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten?
In unserem Angebot bezeichnen alle drei Begriffe dasselbe: das Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Eine Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist dagegen nicht automatisch ein steuerlicher Nachweis.
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