Gutachten zu Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Beim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude unterschiedlichen Eigentümern: Der Erbbauberechtigte besitzt das Gebäude und zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins, der Grundstückseigentümer erhält den Zins und nach Ablauf das Grundstück zurück. Beide Rechte haben einen eigenen Verkehrswert. Wir ermitteln den Wert des Erbbaurechts und den Wert des Erbbaugrundstücks nach den §§ 48 bis 52 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.

Wann ein Gutachten gebraucht wird

  • Kauf und Verkauf: Ein Haus oder eine Wohnung auf Erbbaurecht wird verkauft, und Käufer, Verkäufer oder die finanzierende Bank brauchen einen belastbaren Wert.
  • Ankauf des Grundstücks: Der Erbbauberechtigte will das Grundstück vom Eigentümer erwerben, oder der Eigentümer bietet es an.
  • Erbbauzins: Der Zins soll angepasst oder bei einer Verlängerung neu vereinbart werden.
  • Ablauf, Verlängerung und Heimfall: Die Entschädigung für das Bauwerk bei Zeitablauf (§ 27 ErbbauRG) oder die Vergütung beim Heimfall (§ 32 ErbbauRG) ist zu bemessen.
  • Erbschaft und Schenkung: Der Wert wird für die Steuer oder die Auseinandersetzung unter den Erben benötigt – siehe Gutachten für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
  • Scheidung und Zugewinnausgleich: Das Erbbaurecht gehört zum Vermögen eines Ehegatten – siehe Immobilienbewertung bei Scheidung.
  • Bestandshalter: Kirchen, Stiftungen, Kommunen und Unternehmen bewerten ihre Erbbaugrundstücke für Bilanz, Verkauf oder Portfolioentscheidungen.

Worauf es bei der Bewertung ankommt

Der Wert hängt weniger vom Gebäude allein ab als vom Erbbaurechtsvertrag. Wir werten ihn deshalb vollständig aus, insbesondere:

  • Restlaufzeit: Je kürzer das Erbbaurecht noch läuft, desto stärker wirkt sich das Ende auf den Wert aus.
  • Erbbauzins und Anpassungsklauseln: Maßgeblich ist der Zins, der nach Vertrag und Gesetz tatsächlich erzielbar ist. Bei Wohngebäuden begrenzt § 9a ErbbauRG Erhöhungen.
  • Entschädigung bei Ablauf: Ob und in welcher Höhe der Grundstückseigentümer das Gebäude bei Zeitablauf vergüten muss, ist oft vertraglich geregelt.
  • Heimfall, Zustimmungsvorbehalte, Vorkaufs- und Ankaufsrechte: Solche Klauseln beeinflussen Verkäuflichkeit und Beleihbarkeit.

Wie der Wert ermittelt wird

Die ImmoWertV sieht für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück jeweils eigene Verfahren vor (§ 48 ImmoWertV):

  • Vergleichswertverfahren: Liegen genügend Kaufpreise für vergleichbare Erbbaurechte oder Erbbaugrundstücke vor, wird der Wert daraus abgeleitet.
  • Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV): Ausgangspunkt ist der Wert des Grundstücks, als gäbe es kein Erbbaurecht. Davon wird der Bodenwert abgezogen und der wirtschaftliche Vor- oder Nachteil aus dem Erbbauzins über die Restlaufzeit hinzugerechnet bzw. abgezogen. Überdauert das Gebäude das Erbbaurecht, wird der Teil abgezogen, der bei Ablauf nicht entschädigt wird.
  • Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks (§ 52 ImmoWertV): Er setzt sich zusammen aus dem über die Restlaufzeit abgezinsten Bodenwert und dem über die Restlaufzeit kapitalisierten erzielbaren Erbbauzins.
  • Marktanpassung: Der finanzmathematische Wert wird mit Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktoren an den Markt angepasst, soweit der Gutachterausschuss solche Daten veröffentlicht; andernfalls ist die Anpassung sachverständig zu begründen.

So gehen wir vor

  1. Anfrage und Ersteinschätzung: Sie schildern uns Objekt, Anlass und ob das Erbbaurecht, das Erbbaugrundstück oder beides bewertet werden soll. Wir senden ein Angebot.
  2. Unterlagen: Sie stellen uns den Erbbaurechtsvertrag und die übrigen Unterlagen zur Verfügung; fehlende Auskünfte holen wir mit Ihrer Vollmacht bei den Behörden ein.
  3. Ortstermin: Wir besichtigen das Objekt und nehmen Zustand und Nutzung auf.
  4. Ausarbeitung: Wir werten den Vertrag aus und ermitteln den Verkehrswert zum vereinbarten Stichtag.
  5. Übergabe und Erläuterung: Sie erhalten das Gutachten digital, auf Wunsch zusätzlich gedruckt, und wir erläutern das Ergebnis.

Welche Unterlagen wir benötigen

  • Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
  • Erbbaugrundbuchauszug bzw. Grundbuchauszug des Grundstücks
  • aktueller Erbbauzins und Nachweis der letzten Anpassung
  • Grundrisse sowie Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
  • bei vermieteten Objekten: Mietverträge bzw. Mieterliste
  • bei Wohnungserbbaurechten: Teilungserklärung und Wirtschaftsplan

Was davon fehlt, klären wir im Vorgespräch.

Honorar

Das Honorar richtet sich nach Objektart, Wert und Aufwand; die Auswertung des Erbbaurechtsvertrags erhöht den Aufwand gegenüber einem Gutachten für ein unbelastetes Grundstück. Nach einer kurzen Beschreibung erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot.

Wer das Gutachten erstellt

  • Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
  • Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil

Stand: September 2026

Häufige Fragen

Ist ein Haus auf Erbbaurecht weniger wert als eines mit Grundstück?

In der Regel ja, weil der Käufer das Grundstück nicht erwirbt und Erbbauzins zahlt. Wie groß der Unterschied ist, hängt vor allem von Restlaufzeit, Höhe des Erbbauzinses und den Vertragsklauseln ab. Bei einem niedrigen Erbbauzins kann der Abstand gering sein.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Das Gebäude geht auf den Grundstückseigentümer über. Er muss dafür grundsätzlich eine Entschädigung zahlen (§ 27 ErbbauRG), deren Höhe der Vertrag regeln oder ausschließen kann. Der Eigentümer kann die Entschädigung auch abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert.

Kann der Erbbauzins einfach erhöht werden?

Nur, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht. Bei Wohngebäuden ist eine Erhöhung zudem nur zulässig, soweit sie nicht unbillig ist; regelmäßig bildet die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse die Grenze (§ 9a ErbbauRG). Die rechtliche Prüfung des Anspruchs gehört in anwaltliche Hand; wir liefern die Wertgrundlagen.

Zu welchem Preis sollte ich das Grundstück vom Eigentümer kaufen?

Ein angemessener Kaufpreis orientiert sich am Wert des Erbbaugrundstücks, nicht am Bodenwert eines unbelasteten Grundstücks. Unser Gutachten weist diesen Wert nachvollziehbar aus und dient als Grundlage für die Verhandlung.

Bewerten Sie auch außerhalb von Münster und Osnabrück?

Ja. Schwerpunkt sind das Münsterland und der Raum Osnabrück; darüber hinaus bewerten wir bundesweit und im Ausland.

Kontakt

Standort Münster: 0251 37983620 · [email protected]
Standort Osnabrück: 0541 4067044 · [email protected]
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