Immobilienbewertung bei Scheidung und Zugewinnausgleich

Gehört eine Immobilie zum Vermögen eines oder beider Ehegatten, muss ihr Wert beim Zugewinnausgleich festgestellt werden, oft zu mehreren Stichtagen. Ein Verkehrswertgutachten schafft dafür eine neutrale, nachvollziehbare Grundlage. Wir erstellen es als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, auf Wunsch im gemeinsamen Auftrag beider Ehegatten.

Wann ein Gutachten gebraucht wird

  • Zugewinnausgleich im Scheidungsverfahren oder bei einer außergerichtlichen Einigung
  • ein Ehegatte übernimmt die gemeinsame Immobilie und zahlt den anderen aus
  • die Immobilie soll verkauft werden, und Sie brauchen einen belastbaren Wert als Grundlage
  • ein Ehegatte hat die Immobilie vor der Ehe erworben oder während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen
  • Auskunftsverlangen im Zugewinnausgleich, bei denen der Wert der Immobilie zu ermitteln ist

Die Stichtage im Zugewinnausgleich

Beim Zugewinnausgleich wird das Vermögen jedes Ehegatten zu Beginn und am Ende des Güterstands verglichen. Für eine Immobilie kommen deshalb mehrere Stichtage in Betracht:

  • Anfangsvermögen: der Wert beim Eintritt des Güterstands, in der Regel am Tag der Eheschließung (§ 1374 Abs. 1, § 1376 Abs. 1 BGB)
  • Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung während der Ehe: der Wert im Zeitpunkt des Erwerbs; er wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2, § 1376 Abs. 1 BGB)
  • Endvermögen: bei einer Scheidung der Wert am Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig geworden ist, also in der Regel an dem Tag, an dem er dem anderen Ehegatten zugestellt wurde (§ 1384 BGB)

Welche Stichtage in Ihrem Fall maßgeblich sind, klären Sie bitte mit Ihrer anwaltlichen Vertretung. Wir bewerten die Immobilie dann zu jedem benötigten Stichtag, auch rückwirkend.

Gemeinsam oder einzeln beauftragen

Ehegatten können uns gemeinsam beauftragen. Das spart Kosten und vermeidet, dass zwei Gutachten mit unterschiedlichen Ergebnissen gegeneinander stehen. Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind wir zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet, gleich wer uns beauftragt.

Sie können uns auch allein beauftragen, etwa um ein Gutachten der Gegenseite einzuordnen. Wird der Wert im gerichtlichen Verfahren streitig, beauftragt das Familiengericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen – wie ein solches Verfahren abläuft, erläutern wir unter Gerichtsgutachten.

Nutzungsentschädigung und Mietwert

Nutzt ein Ehegatte nach der Trennung die gemeinsame Immobilie allein, kann eine Nutzungsentschädigung eine Rolle spielen. Grundlage ist häufig der ortsübliche Mietwert. Auch diesen ermitteln wir in einem Mietwertgutachten.

So gehen wir vor

  1. Anfrage: Sie schildern uns Objekt, Anlass und die benötigten Stichtage. Wir senden ein Angebot, bei gemeinsamer Beauftragung an beide Ehegatten.
  2. Unterlagen: Wir benötigen die Objektunterlagen und Angaben zu Modernisierungen, möglichst mit Zeitpunkt, weil der Zustand an jedem Stichtag bewertet wird.
  3. Ortstermin: Wir besichtigen das Objekt persönlich. Bei gemeinsamer Beauftragung können beide Ehegatten teilnehmen.
  4. Ausarbeitung: Wir ermitteln den Verkehrswert nach der ImmoWertV 2021 für jeden Stichtag.
  5. Übergabe: Sie erhalten das Gutachten digital, auf Wunsch zusätzlich gedruckt.

Mehr zum Aufbau eines Gutachtens: Verkehrswertgutachten

Welche Unterlagen wir benötigen

  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Angaben zu Baujahr und Modernisierungen mit Zeitpunkt
  • Kaufvertrag, wenn die Immobilie während der Ehe erworben wurde
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
  • bei vermieteten Objekten: Mietverträge bzw. Mieterliste

Was fehlt, klären wir im Vorgespräch.

Honorar

Das Honorar richtet sich nach Objekt, Wert, Aufwand und der Zahl der Stichtage. Nach einer kurzen Beschreibung erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot.

Wer das Gutachten erstellt

  • Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
  • Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil

Stand: September 2026

Häufige Fragen

Welcher Stichtag gilt für das Endvermögen bei einer Scheidung?

Nach § 1384 BGB der Zeitpunkt, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, in der Regel die Zustellung an den anderen Ehegatten. Den genauen Tag erfahren Sie von Ihrer anwaltlichen Vertretung.

Können wir das Gutachten gemeinsam in Auftrag geben?

Ja. Eine gemeinsame Beauftragung ist oft sinnvoll, weil sie Kosten spart und beide Seiten von derselben Grundlage ausgehen. Wir sind als öffentlich bestellte Sachverständige zur Unparteilichkeit verpflichtet.

Wer bezahlt das Gutachten?

Das Honorar schuldet, wer den Auftrag erteilt, bei gemeinsamer Beauftragung beide Ehegatten. Wie die Kosten zwischen Ihnen aufgeteilt werden, vereinbaren Sie selbst oder über Ihre anwaltliche Vertretung.

Können Sie auch rückwirkend bewerten, etwa auf den Tag der Hochzeit?

Ja. Wir bewerten die Immobilie nach den Verhältnissen und Marktdaten zum jeweiligen Stichtag. Je länger dieser zurückliegt, desto wichtiger sind Unterlagen zum damaligen Zustand.

Reicht eine Wertindikation?

Nein. Bei Scheidung und Zugewinnausgleich erstellen wir keine Wertindikation, sondern ausschließlich ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Der Wert ist hier Grundlage einer Auseinandersetzung zwischen den Beteiligten und muss nachvollziehbar belegt sein, auch wenn die Einigung außergerichtlich erfolgt. Eine Wertindikation bieten wir nur für den Kauf oder Verkauf an.

Beraten Sie auch rechtlich zum Zugewinnausgleich?

Nein. Wir ermitteln den Wert der Immobilie. Die rechtliche Beratung und die Berechnung des Zugewinns übernimmt Ihre anwaltliche Vertretung.

Wie lange dauert ein Gutachten?

Das hängt vom Objekt, der Zahl der Stichtage und den Unterlagen ab. Die voraussichtliche Bearbeitungszeit nennen wir Ihnen mit dem Angebot.

Kontakt

Standort Münster: 0251 37983620 · [email protected]
Standort Osnabrück: 0541 4067044 · [email protected]
Bürozeiten: Mo–Do 9:00–16:30 Uhr, Fr 9:00–15:00 Uhr
→ Kontaktformular