Restnutzungsdauer berechnen: Rechner für die AfA
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Für vermietete Gebäude entscheidet sie über die Abschreibung: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA angesetzt werden. Mit dem Rechner schätzen Sie die Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV und sehen, wie sich die Abschreibung verändern würde.
Hinweis zur Rechtslage (Stand 29.09.2026): Der Bundesrat hat am 25.09.2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer künftig nur noch anzuerkennen, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Das Gesetzgebungsverfahren ist nicht abgeschlossen; ob und ab wann eine solche Regel gilt, steht noch nicht fest.
Restnutzungsdauer berechnen
Restnutzungsdauer-Rechner: Lohnt sich ein AfA-Gutachten?
Geben Sie die Werte ein oder verschieben Sie die Regler. Die Schätzung der Restnutzungsdauer folgt dem Modell der ImmoWertV (Anlage 2, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre) und ersetzt kein Gutachten.
Vereinfachte Modellrechnung für vermietete Gebäude im Privatvermögen, Stand 2026. Nicht berücksichtigt sind Bauschäden, die Besichtigung und die Umstände des Einzelfalls; die steuerliche Wirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Keine Steuerberatung.
So rechnet der Rechner
- Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, der Modellansatz der ImmoWertV für Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser (Anlage 1).
- Alter: Jahr des Kaufs abzüglich Baujahr. Ist das Gebäude älter als 80 Jahre, rechnet das Modell mit 80 Jahren.
- Ohne nennenswerte Modernisierung: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter.
- Mit Modernisierungen: Die ImmoWertV vergibt Punkte für modernisierte Bauteile, etwa Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Dämmung und Bäder (Anlage 2). Je mehr Punkte, desto länger die Restnutzungsdauer. Der Rechner fasst das Raster in fünf Stufen zusammen.
- Abschreibung: Liegt die Restnutzungsdauer unter der gesetzlich unterstellten Nutzungsdauer (50 Jahre bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 40 Jahre vor 1925), ergibt sich der Abschreibungssatz aus 100 % geteilt durch die Restnutzungsdauer.
Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 berücksichtigt der Rechner nicht; für sie gilt bereits eine Abschreibung von 3 % im Jahr.
Beispiel
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Gebäudeanteil 75 % | 262.500 € |
| Baujahr / Jahr des Kaufs | 1975 / 2026 |
| Modernisierungsgrad | kleine Modernisierungen |
| geschätzte Restnutzungsdauer | rund 31 Jahre |
| Abschreibung ohne Nachweis | 2,0 % · 5.250 € im Jahr |
| Abschreibung mit kürzerer Nutzungsdauer | rund 3,2 % · 8.422 € im Jahr |
Die zusätzliche Abschreibung beträgt in diesem Beispiel rund 3.170 Euro im Jahr. Wie viel Steuer das spart, hängt vom persönlichen Steuersatz ab.
Warum der Rechner kein Gutachten ersetzt
Der Rechner kennt das Gebäude nicht. Bauschäden, ein Instandhaltungsrückstau, die Bauweise und die tatsächliche Qualität von Modernisierungen können die Restnutzungsdauer deutlich verändern, in beide Richtungen. Gegenüber dem Finanzamt müssen Sie die kürzere Nutzungsdauer nachweisen; das Finanzamt prüft den Nachweis im Einzelfall und ist nicht daran gebunden.
Ein Gutachten mit Besichtigung, dokumentierten Modernisierungen und nachvollziehbarer Herleitung ist dafür die belastbare Grundlage. Wie wir dabei vorgehen und welche Unterlagen wir brauchen, lesen Sie unter Restnutzungsdauer-Gutachten für die AfA. Für eine erste Einschätzung zu Ihrem Objekt nutzen Sie gern das Kontaktformular.
Häufige Fragen
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Sie hängt vom Alter und vom Modernisierungsstand ab, nicht allein vom Baujahr. Ausführlich erklärt im Ratgeber Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Wie berechnet man die Restnutzungsdauer?
Vereinfacht: Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer; das Modell der ImmoWertV bewertet sie mit einem Punkteraster (Anlage 2). In einem Gutachten kommt die technische Beurteilung des Gebäudes aus der Besichtigung hinzu.
Welche Gesamtnutzungsdauer gilt für Wohngebäude?
Die ImmoWertV setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser im Modell 80 Jahre an (Anlage 1). Steuerlich unterstellt das Einkommensteuergesetz für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 eine Nutzungsdauer von 50 Jahren, also 2 % Abschreibung im Jahr.
Kann ich das Ergebnis des Rechners beim Finanzamt vorlegen?
Nein. Der Rechner liefert eine Orientierung nach einem vereinfachten Modell. Eine kürzere Nutzungsdauer müssen Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen; das Finanzamt prüft den Nachweis im Einzelfall und ist nicht daran gebunden.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist die zusätzliche Abschreibung pro Jahr und ihre steuerliche Wirkung bei Ihrem persönlichen Steuersatz. Der Rechner zeigt ab rund 2.000 Euro zusätzlicher Abschreibung im Jahr eine Einzelfallprüfung an, ab rund 5.000 Euro gilt ein Gutachten als eher lohnend. Wir schätzen das vor der Beauftragung mit Ihnen ein.
Stand: September 2026