Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt, welchen Preis eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag auf dem Markt erzielen würde. Es wird nach § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) erstellt und ist die übliche Grundlage, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt, Bank oder anderen Beteiligten nachvollziehbar belegt werden muss. Wir erstellen Verkehrswertgutachten als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Münster, Osnabrück und der Region.

Wofür ein Verkehrswertgutachten gebraucht wird

  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie, auch zwischen Angehörigen
  • Erbfall und Erbauseinandersetzung
  • Nachweis eines niedrigeren Werts für die Erbschaft- und Schenkungsteuer → Gutachten für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
  • Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts nach § 220 Abs. 2 BewG → Grundsteuerwert zu hoch: Wann hilft ein Gutachten?
  • Scheidung und Zugewinnausgleich
  • Vermögensübertragungen und Auseinandersetzungen unter Miteigentümern
  • Verfahren vor dem Betreuungs- oder Familiengericht
  • Finanzierungen, Bilanzierung und unternehmerische Entscheidungen

Was wir bewerten

Einfamilien-, Zweifamilien- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Teileigentum, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien sowie bebaute und unbebaute Grundstücke. Dazu gehören auch grundstücksbezogene Rechte und Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht.

Rechtlicher Rahmen

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Er wird durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind gleichbedeutend. Wie sie sich vom Beleihungswert, vom Kaufpreis und von Steuerwerten unterscheiden, erklärt unser Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert.

Wie der Wert zu ermitteln ist, regelt die ImmoWertV 2021. Sie sieht drei Verfahren vor:

  • Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV), vor allem bei Eigentumswohnungen und Grundstücken, für die genügend Vergleichspreise vorliegen
  • Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV), bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien
  • Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV), vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern

Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich nach der Objektart und den verfügbaren Daten; die Wahl wird im Gutachten begründet. Grundlage sind die Daten des örtlichen Gutachterausschusses, etwa Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

So gehen wir vor

  1. Anfrage: Sie schildern uns Objekt, Anlass und Stichtag. Wir klären, ob ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist oder, bei einem geplanten Kauf oder Verkauf, eine kürzere Wertindikation genügt, und senden ein Angebot.
  2. Unterlagen: Sie stellen uns die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung. Fehlende Auskünfte können wir mit Ihrer Vollmacht bei den Behörden einholen.
  3. Ortstermin: Wir besichtigen das Objekt persönlich, innen und außen.
  4. Ausarbeitung: Wir ermitteln den Verkehrswert nach der ImmoWertV 2021 und dokumentieren jeden Schritt nachvollziehbar.
  5. Übergabe: Sie erhalten das Gutachten digital, auf Wunsch zusätzlich gedruckt, und wir erläutern Ihnen das Ergebnis.

Welche Unterlagen wir benötigen

  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Berechnung der Bruttogrundfläche
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster
  • Energieausweis, soweit vorhanden
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
  • bei vermieteten Objekten: Mietverträge bzw. Mieterliste
  • bei Erbbaurechten: Erbbaurechtsvertrag und aktueller Erbbauzins
  • bei unbebauten Grundstücken: Flurkarte und Auskunft zum Planungsrecht

Was davon fehlt, klären wir im Vorgespräch.

Honorar

Das Honorar richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert und dem Aufwand. Die persönliche Besichtigung und die Lieferung des Gutachtens in digitaler Form sind enthalten. Nach einer kurzen Beschreibung des Objekts erhalten Sie von uns ein schriftliches Angebot. Wie sich das Honorar zusammensetzt, erklärt unser Ratgeber: Wovon hängt das Honorar für ein Verkehrswertgutachten ab?

Wer das Gutachten erstellt

  • Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
  • Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil

Stand: September 2026

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Es gibt keinen. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe gleichbedeutend. Im Bankbereich spricht man eher vom Marktwert, im Steuer- und Gerichtsbereich vom Verkehrswert.

Reicht nicht auch eine kürzere Wertindikation?

Nur bei einem Kauf oder Verkauf. Für eine erste Orientierung vor einem Verkauf oder Kauf kann eine Wertindikation genügen. Sie enthält nur Ergebnis und Berechnung und kann nicht beim Finanzamt oder bei Gericht vorgelegt werden. Muss der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder anderen Beteiligten belegt werden, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten der richtige Weg. Wir beraten Sie dazu vor der Beauftragung.

Muss das Objekt besichtigt werden?

Ja. Wir besichtigen jedes Objekt persönlich, innen und außen. Der Zustand vor Ort lässt sich aus Unterlagen allein nicht zuverlässig beurteilen.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Ein Gutachten gilt für den Stichtag, auf den es erstellt wurde. Ob es für einen späteren Zweck noch taugt, hängt davon ab, wie stark sich Markt und Objekt seitdem verändert haben.

Kann ein Gutachten auch rückwirkend erstellt werden?

Ja. Bei Erbfällen, Scheidungen oder steuerlichen Anlässen liegt der Stichtag oft in der Vergangenheit. Wir bewerten dann nach den Verhältnissen zu diesem Stichtag.

Wie lange dauert ein Gutachten?

Das hängt vom Objekt und davon ab, wie schnell die Unterlagen vorliegen. Die voraussichtliche Bearbeitungszeit nennen wir Ihnen mit dem Angebot.

Kontakt

Standort Münster: 0251 37983620 · [email protected]
Standort Osnabrück: 0541 4067044 · [email protected]
Bürozeiten: Mo–Do 9:00–16:30 Uhr, Fr 9:00–15:00 Uhr
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