Grundsteuerwert zu hoch: Wann hilft ein Gutachten?

Welche Länder sind betroffen?

Die neue Grundsteuer wird seit 2025 erhoben. Die Bemessung unterscheidet sich je nach Land:

	Nordrhein-Westfalen (Bundesmodell)	Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)
Grundlage	Grundsteuerwert, typisierter Ertrags- oder Sachwert	Grundstücks- und Gebäudeflächen mit Lage-Faktor
Rolle des Bodenrichtwerts	fließt direkt in den Wert ein	bestimmt nur den Lage-Faktor
Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts	ja, nach § 220 Abs. 2 BewG	nicht vorgesehen; Einwände richten sich gegen Flächen, Lage-Faktor oder Ermäßigungen
Rechtsprechung	BFH hält die Bewertungsregeln des Bundesmodells für Wohngrundstücke für verfassungsgemäß (drei Urteile vom 12.11.2025, veröffentlicht am 10.12.2025); Verfassungsbeschwerden sind angekündigt	FG Niedersachsen hält das Modell für verfassungsgemäß (Urteil vom 18.06.2026, Revision zum BFH zugelassen)

Für Eigentümer in NRW, etwa in Münster, im Münsterland oder im übrigen Land, ist der Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG deshalb der wichtigste Weg, einen überhöhten Grundsteuerwert zu korrigieren. Ob das Bundesmodell insgesamt verfassungsgemäß ist, wird voraussichtlich noch das Bundesverfassungsgericht beschäftigen; für den Einzelfall hilft das zunächst nicht weiter.

Wann ist der Grundsteuerwert „zu hoch“?

Das Bundesmodell arbeitet mit Pauschalen: Bodenrichtwert, statistische Durchschnittsmieten, typisierte Bewirtschaftungskosten und Nutzungsdauern. Einige Merkmale wie Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe erfasst es, viele Besonderheiten des einzelnen Grundstücks aber nicht. Typische Fälle, in denen der Grundsteuerwert deutlich über dem Marktwert liegen kann:

• Schlechter baulicher Zustand oder erheblicher Sanierungsstau, den das Modell nicht kennt.
• Ungünstiger Grundstückszuschnitt, Hanglage, übergroße oder nicht bebaubare Teilflächen.
• Lasten und Beschränkungen, die mit dem Grundstück selbst zusammenhängen, etwa Baulasten, Leitungs- oder Wegerechte.
• Bodenrichtwertzone passt nicht: Das Grundstück liegt am Rand einer Zone mit deutlich besserer Lage.
• Ältere Gebäude mit einfacher Ausstattung in Lagen mit hohem Bodenrichtwert.

Persönliche Rechte wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch zählen dagegen nicht: Nach § 220 Abs. 2 BewG werden Rechte und Belastungen nur berücksichtigt, soweit sie mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen.

Wie funktioniert die 40-Prozent-Grenze?

Der niedrigere Wert wird nur angesetzt, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Anders ausgedrückt: Der tatsächliche Wert muss mindestens rund 28,6 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegen.

Beispiel: Für ein freistehendes Einfamilienhaus in Münster hat das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 650.000 € festgestellt. Das Haus hat aber einen erheblichen Sanierungsstau, den das Modell nicht kennt. Die Grenze liegt bei 650.000 € ÷ 1,4 = rund 464.300 €.

Nachgewiesener Verkehrswert zum 01.01.2022	Übersteigt der Grundsteuerwert um	Folge
500.000 €	30 %	Schwelle nicht erreicht, der Grundsteuerwert bleibt
464.300 €	40 %	niedrigerer Wert wird angesetzt
420.000 €	rund 55 %	niedrigerer Wert wird angesetzt

Wird die Grenze erreicht, tritt der nachgewiesene Wert vollständig an die Stelle des Grundsteuerwerts. Darunter bleibt es beim festgestellten Wert, auch wenn der Abstand erheblich ist. Unabhängig davon können echte Fehler im Bescheid, etwa eine falsche Wohnfläche oder ein falsches Baujahr, immer korrigiert werden.

Was muss das Gutachten leisten?

• Stichtag 1. Januar 2022: Für die Hauptfeststellung sind Zustand und Wertverhältnisse zu diesem Stichtag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Bei einer späteren Fortschreibung zählt der Zustand zum Fortschreibungszeitpunkt, die Marktverhältnisse bleiben aber die vom 1. Januar 2022 (§§ 222, 227 BewG).
• Ganze wirtschaftliche Einheit: Bewertet wird das Grundstück als Ganzes, so wie es das Finanzamt festgestellt hat, einschließlich Gebäude und Außenanlagen.
• Anerkannte Methodik: Grundlage sind die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), also Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren mit nachvollziehbar belegten Daten.
• Qualifizierter Ersteller: Das Gesetz verweist auf die Regeln für die Erbschaftsteuer (§ 220 Abs. 2 Satz 3 in Verbindung mit § 198 Abs. 2 BewG). Als Nachweis dient danach regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Dazu gehören von der IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
• Beweislast beim Eigentümer: Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich und übernimmt es nicht ungeprüft; auch die formale Qualifikation des Erstellers ersetzt keine nachvollziehbare Begründung.

Alternativ kann ein Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse seitdem nicht geändert haben.

Lohnt sich ein Gutachten wirtschaftlich?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Honorar und jährlicher Ersparnis ab. Die Grundsteuer ergibt sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Bei Wohngrundstücken beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,31 Promille; der Hebesatz ist je Gemeinde verschieden.

Beispiel: Sinkt der Grundsteuerwert aus dem Beispiel oben von 650.000 € auf 420.000 €, verringert sich der Messbetrag um 230.000 € × 0,00031 = 71,30 €. Beim Münsteraner Hebesatz von 492 Prozent (2026) spart der Eigentümer rund 351 € im Jahr.

Das zeigt: Bei einem durchschnittlichen selbstgenutzten Einfamilienhaus trägt die Ersparnis die Kosten eines Gutachtens in der Regel nicht. Ein Nachweis lohnt sich nur in besonderen Fallkonstellationen, etwa bei großen oder gewerblich genutzten Grundstücken, bei einem sehr großen Abstand zwischen Grundsteuerwert und tatsächlichem Wert oder wenn mehrere Grundstücke betroffen sind. Für solche Fälle haben wir bereits Gutachten nach § 220 Abs. 2 BewG erstellt. Für Nichtwohngrundstücke gilt eine Messzahl von 0,34 Promille. In NRW dürfen Gemeinden seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen; Münster hat das 2025 getan (410 und 620 Prozent) und ist 2026 zu einem einheitlichen Satz von 492 Prozent zurückgekehrt. Bei vermieteten Objekten kommt die Ersparnis häufig den Mietern zugute, wenn die Grundsteuer als Betriebskosten umgelegt wird. Wir sagen Ihnen vorab, ob sich der Aufwand im Verhältnis zur möglichen Ersparnis voraussichtlich lohnt.

Wie gehen Sie vor?

1. Den richtigen Bescheid angreifen: Der Wert wird im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts festgestellt. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft dagegen nicht, weil dieser an den Grundsteuerwert gebunden ist (§ 351 Abs. 2 AO). Wird der Grundsteuerwert geändert, werden Messbescheid und Grundsteuerbescheid angepasst.
2. Fristen beachten: Ein Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 AO). Die Beauftragung eines Gutachtens wahrt diese Frist nicht; der Einspruch kann aber fristgerecht eingelegt und später mit dem Gutachten begründet werden. Zahlen müssen Sie trotz Einspruchs, solange keine Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt ist (§ 361 AO).
3. Bestandskräftige Bescheide: Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, kommt eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung in Betracht (§ 222 Abs. 3 BewG). Dafür muss der Wert um mehr als 15.000 € abweichen, und sie wirkt nicht rückwirkend ab 2025, sondern ab Beginn des Jahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird. Frühes Handeln lohnt sich deshalb. Einzelheiten klärt Ihre Steuerberatung.
4. Ersteinschätzung: Wir prüfen anhand der Bescheide, des Bodenrichtwerts und der Objektdaten, ob die 40-Prozent-Grenze realistisch erreichbar ist, bevor ein Gutachten beauftragt wird. Beauftragen Sie anschließend das Gutachten, ist die Ersteinschätzung kostenfrei; andernfalls rechnen wir sie nach Aufwand ab.
5. Gutachten zum 1. Januar 2022: Bei Aussicht auf Erfolg erstellen wir das Gutachten mit Ortsbesichtigung und Rückblick auf den Stichtag.

Häufige Fragen

Quellen

• Bewertungsgesetz, §§ 198, 220, 222, 227 – gesetze-im-internet.de
• Abgabenordnung, §§ 351, 355, 361
• Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.06.2024 zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
• Bundesfinanzhof, Urteile vom 12.11.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 (Pressemitteilung Nr. 78/25 vom 10.12.2025)
• Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 18.06.2026, 1 K 38/24
• Landesamt für Steuern Niedersachsen, Grundsteuer B – lstn.niedersachsen.de