Gutachten für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie nach einem typisierten Verfahren. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, können Sie ihn nach § 198 BewG mit einem Gutachten nachweisen; dann wird der niedrigere Wert der Steuer zugrunde gelegt. Ein solches Gutachten erstellen wir als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist

  • Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, und der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert erscheint Ihnen zu hoch.
  • Das Objekt hat Besonderheiten, die das typisierte Verfahren nicht abbildet, etwa einen erheblichen Instandhaltungsrückstau, Bauschäden, eine ungünstige Lage oder einen schwierigen Zuschnitt.
  • Auf dem Grundstück lasten Rechte oder Beschränkungen, zum Beispiel Wegerechte, Baulasten oder Denkmalschutz.
  • Sie planen eine Schenkung und möchten den Wert vorab belastbar kennen.
  • Der Feststellungsbescheid ist ergangen, und Sie prüfen einen Einspruch.

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Abstand zwischen dem Wert des Finanzamts und dem tatsächlichen Verkehrswert ab. Das schätzen wir vorab mit Ihnen ein; kommt es zum Auftrag, ist diese Vorprüfung im Honorar enthalten, andernfalls rechnen wir sie nach Zeitaufwand ab. Ausführlich dazu unser Ratgeber: Immobilie geerbt oder geschenkt: Wann lohnt sich ein Gutachten für den niedrigeren Wert?

Geht es nicht um die Steuer, sondern um den Pflichtteil enterbter Angehöriger, gilt ein anderer Maßstab: der Verkehrswert am Todestag nach § 2311 BGB. Mehr dazu in unserem Ratgeber Pflichtteil und Immobilie.

Rechtlicher Rahmen

Grundlage ist § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG). Danach ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn Sie ihn nachweisen. Für den Nachweis gelten grundsätzlich die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Wie wir dabei vorgehen und welche Verfahren die ImmoWertV vorsieht, erläutern wir auf der Seite Verkehrswertgutachten.

Als Nachweis dient nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Unsere Sachverständigen erfüllen beide Varianten: Sie sind von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt und zusätzlich als Immobiliengutachter HypZert zertifiziert. Was diese Qualifikationen bedeuten, erklärt unser Ratgeber Wer darf ein Immobiliengutachten erstellen?.

Maßgeblich ist der Wert am Bewertungsstichtag: beim Erbfall in der Regel der Todestag, bei der Schenkung der Tag der Ausführung. Das Gutachten wird deshalb häufig rückwirkend auf diesen Stichtag erstellt.

Das Finanzamt prüft das Gutachten. Es ist daran nicht gebunden, muss sich aber mit einem nachvollziehbaren, methodisch sauberen Gutachten auseinandersetzen. Eine steuerliche Beratung ersetzt das Gutachten nicht; die steuerlichen Folgen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

So gehen wir vor

  1. Anfrage und Ersteinschätzung: Sie schildern uns Objekt, Anlass und Stichtag. Wir sagen Ihnen, ob ein Gutachten Aussicht hat, und senden ein Angebot.
  2. Unterlagen: Sie stellen uns die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung. Fehlende Auskünfte können wir mit Ihrer Vollmacht bei den Behörden einholen.
  3. Ortstermin: Wir besichtigen das Objekt innen und außen und nehmen den Zustand auf.
  4. Ausarbeitung: Wir ermitteln den Verkehrswert nach der ImmoWertV 2021 im geeigneten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren), bezogen auf den steuerlichen Stichtag.
  5. Übergabe und Erläuterung: Sie erhalten das Gutachten digital, auf Wunsch zusätzlich gedruckt. Rückfragen des Finanzamts zum Gutachten beantworten wir.

Welche Unterlagen wir benötigen

  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster
  • Energieausweis, soweit vorhanden
  • bei vermieteten Objekten: Mietverträge bzw. Mieterliste
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
  • der Bescheid des Finanzamts über den Grundbesitzwert, sofern er schon vorliegt

Was davon fehlt, klären wir im Vorgespräch.

Honorar

Das Honorar richtet sich nach Objektart, Wert und Aufwand. Nach einer kurzen Beschreibung des Objekts erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot.

Wer das Gutachten erstellt

  • Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
  • Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil

Stand: September 2026

Häufige Fragen

Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?

Das Finanzamt prüft jedes Gutachten und ist nicht daran gebunden. Ein nach der ImmoWertV erstelltes, nachvollziehbares Gutachten von einem nach § 198 Abs. 2 BewG qualifizierten Sachverständigen ist die vom Gesetz vorgesehene Form des Nachweises. Eine Zusage über das Ergebnis des Verfahrens kann niemand geben.

Kann das Gutachten auch nachträglich eingereicht werden?

Ja, etwa im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wird es knapp, stimmen Sie das Vorgehen bitte mit Ihrer Steuerberatung ab.

Wie lange dauert ein Gutachten?

Das hängt vom Objekt und davon ab, wie schnell die Unterlagen vorliegen. Die voraussichtliche Bearbeitungszeit nennen wir Ihnen mit dem Angebot.

Lohnt sich ein Gutachten immer?

Nein. Das Gutachten kostet Honorar, und es lohnt sich nur, wenn der tatsächliche Wert spürbar unter dem Wert des Finanzamts liegt. Deshalb schätzen wir das vor der Beauftragung mit Ihnen ein.

Wie werden Wohnrecht oder Nießbrauch berücksichtigt?

Das richtet sich nach den steuerlichen Vorgaben im Einzelfall. Wir klären vor der Beauftragung mit Ihnen und Ihrer Steuerberatung, was das Gutachten abbilden soll. Wie ein solches Recht den Wert der Immobilie beeinflusst, erläutern wir unter Gutachten zu Wohnrecht und Nießbrauch.

Bewerten Sie auch außerhalb von Münster und Osnabrück?

Ja. Schwerpunkt sind das Münsterland und das Osnabrücker Land; auf Anfrage bewerten wir auch darüber hinaus.

Kontakt

Standort Münster: 0251 37983620 · [email protected]
Standort Osnabrück: 0541 4067044 · [email protected]
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