Beleihungswertgutachten für Banken

Für die Immobilienfinanzierung brauchen Banken zwei Werte: den Marktwert am Stichtag und den Beleihungswert, der über die gesamte Laufzeit des Kredits als sicher gelten soll. Wie sich die Wertbegriffe unterscheiden, erklärt unser Ratgeber Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert. Wir erstellen Markt- und Beleihungswertgutachten nach § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Auftrag mehrerer Banken – als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige mit der Zertifizierung HypZert F für finanzwirtschaftliche Zwecke.

Marktwert und Beleihungswert

  • Marktwert: der Betrag, für den die Immobilie am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte (§ 16 Abs. 2 PfandBG).
  • Beleihungswert: der Wert, der unabhängig von vorübergehenden Schwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt werden kann (§ 3 BelWertV). Er beruht auf einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit und darf den Marktwert nicht übersteigen.

Der Beleihungswert liegt deshalb in aller Regel unter dem Marktwert. Wie groß der Abstand ist, hängt von Objektart, Lage, Nutzungsflexibilität und der Nachhaltigkeit der Erträge ab.

Wie der Beleihungswert ermittelt wird

Die BelWertV schreibt das Vorgehen weitgehend vor:

  • Ertragswert und Sachwert werden getrennt ermittelt; maßgeblich ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf (§ 4 Abs. 1 BelWertV).
  • Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, die sich zweifelsfrei zur Eigennutzung eignen, kann der Beleihungswert am Sach- oder Vergleichswert orientiert werden (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
  • Das Objekt wird besichtigt (§ 5 Abs. 1 BelWertV).
  • Das Gutachten nimmt Stellung zu Objekt- und Standortqualität, regionalem Markt, rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, Verwertbarkeit, Vermietbarkeit und zum Kreis potenzieller Käufer und Nutzer (§ 5 Abs. 3 BelWertV).

Anforderungen an den Gutachter

Die Wertermittlung muss von einem Gutachter vorgenommen werden, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist und die notwendige Berufserfahrung und Fachkenntnis besitzt (§ 16 Abs. 1 PfandBG). Die BelWertV vermutet diese Qualifikation bei Personen, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind (§ 6 BelWertV). Unsere Sachverständigen erfüllen diese Voraussetzungen:

  • Alexander Krombholz und Nils Hülshoff: öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK Nord Westfalen bzw. IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim)
  • Alexander Krombholz, Nils Hülshoff und Sophia Döbbeling: zertifiziert als Immobiliengutachter bzw. Immobiliengutachterin HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke (HypZert F), eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
  • unabhängig von Kreditakquisition, Kreditentscheidung, Vermittlung, Verkauf und Vermietung (§ 7 BelWertV)

Objektarten

Wohnimmobilien vom Einfamilienhaus bis zur Wohnanlage, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Logistik- und Gewerbeimmobilien sowie Betreiber- und Spezialimmobilien wie Studentenwohnheime und Mikroapartments. Neben Einzelobjekten bewerten wir Portfolios.

Zusammenarbeit mit Kreditinstituten

  • Gutachten nach den Vorgaben und Vorlagen des auftraggebenden Instituts
  • Markt- und Beleihungswert in einem Gutachten, auf Wunsch getrennt ausgewiesen
  • Wertindikationen für die frühe Phase der Kreditanbahnung, wenn ein vollständiges Gutachten noch nicht gebraucht wird
  • Nachbewertungen und Überprüfungen bestehender Beleihungswerte

Hinweis für Darlehensnehmer

Ein Beleihungswertgutachten beauftragt die Bank. Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, darf die Bank der Beleihungswertermittlung nicht zugrunde legen (§ 5 Abs. 2 BelWertV). Wenn Sie als Eigentümer den Wert Ihrer Immobilie kennen möchten, ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg; vor einem Kauf oder Verkauf genügt auch eine Wertindikation.

Wer das Gutachten erstellt

  • Alexander Krombholz (Standort Münster): von der IHK Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F und M → Profil
  • Nils Hülshoff (Standort Osnabrück): von der IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, MRICS, HypZert F → Profil
  • Sophia Döbbeling (Standort Osnabrück): Dipl.-Ing., Immobiliengutachterin HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke (HypZert F) → Profil

Stand: September 2026

Häufige Fragen

Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Der Beleihungswert soll über die gesamte Kreditlaufzeit halten. Er lässt vorübergehende Marktspitzen und spekulative Elemente außer Betracht und bewertet die künftige Verkäuflichkeit vorsichtig. Deshalb liegt er in aller Regel unter dem Marktwert und meist auch unter dem Kaufpreis.

Kann ich als Käufer das Beleihungswertgutachten selbst beauftragen?

Nein. Die Bank bestimmt den Gutachter; ein vom Darlehensnehmer beauftragtes Gutachten darf sie für den Beleihungswert nicht verwenden (§ 5 Abs. 2 BelWertV).

Gilt die BelWertV für alle Banken?

Unmittelbar gilt sie für die Beleihungswertermittlung von Pfandbriefbanken. Viele andere Kreditinstitute orientieren sich in ihren eigenen Beleihungsgrundsätzen daran. Wir arbeiten nach den Vorgaben des jeweiligen Instituts.

Bewerten Sie auch außerhalb von Münster und Osnabrück?

Ja. Schwerpunkt sind das Münsterland und der Raum Osnabrück; darüber hinaus bewerten wir bundesweit und im Ausland.

Kontakt für Kreditinstitute

Standort Münster: 0251 37983620 · [email protected]
Standort Osnabrück: 0541 4067044 · [email protected]
Bürozeiten: Mo–Do 9:00–16:30 Uhr, Fr 9:00–15:00 Uhr
→ Kontaktformular