Wie wirken Nießbrauch und Wohnrecht auf den Wert einer Immobilie?

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht. Die berechtigte Person darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen (§ 1030 BGB). Das Wohnungsrecht erlaubt dagegen nur das Wohnen im Gebäude oder in einem Teil davon (§ 1093 BGB); vermieten darf die berechtigte Person nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist.

Auch bei den Kosten unterscheiden sich die Rechte. Die gewöhnliche Unterhaltung der Sache trägt nach dem Gesetz in beiden Fällen die berechtigte Person (§ 1041 BGB, für das Wohnungsrecht über § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer trägt dagegen nur der Nießbraucher kraft Gesetzes (§ 1047 BGB); diese Vorschrift gilt für das Wohnungsrecht nicht. In der Praxis weichen Übergabeverträge häufig von diesen Regeln ab. Für die Bewertung zählt deshalb nicht die Bezeichnung, sondern der genaue Wortlaut der Vereinbarung.

	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Nutzung	selbst nutzen oder vermieten	nur selbst wohnen (mit Familie, Pflegepersonal)
Mieteinnahmen	stehen der berechtigten Person zu	nur bei vereinbarter Vermietungserlaubnis
Gewöhnliche Unterhaltung	gesetzlich bei der berechtigten Person, abweichende Vereinbarung möglich	gesetzlich bei der berechtigten Person, abweichende Vereinbarung möglich
Grundsteuer und andere öffentliche Lasten	gesetzlich bei der berechtigten Person	nach Vertrag, sonst beim Eigentümer
Übertragbar, vererblich	nein (§§ 1059, 1061 BGB)	nein (§§ 1092, 1090 BGB)
Grundbuch	Abteilung II	Abteilung II

Wie wird der Wertabschlag nach der ImmoWertV ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung lässt für Rechte und Belastungen mehrere Wege zu, etwa den Vergleich mit Kaufpreisen belasteter Grundstücke (§ 47 ImmoWertV). Weil solche Vergleichspreise selten sind, geht die Praxis meist vom Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks aus und berücksichtigt die wirtschaftlichen Folgen des Rechts:

1. Verkehrswert ohne das Recht: Zuerst wird der Wert ermittelt, den die Immobilie hätte, wenn es das Recht nicht gäbe – je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.
2. Jährlicher Nachteil des Eigentümers: Dann wird bestimmt, was dem Eigentümer durch das Recht Jahr für Jahr entgeht. Maßgeblich ist in der Regel der Reinertrag, den er bei einer Vermietung erzielen könnte, korrigiert um die Kosten, die er trotz des Rechts weiter trägt oder die ihm abgenommen werden.
3. Kapitalisierung: Der jährliche Nachteil wird über die Laufzeit des Rechts auf den Stichtag abgezinst. Bei Rechten auf Lebenszeit schreibt § 47 Abs. 5 ImmoWertV dafür Leibrentenbarwertfaktoren vor. Sie berücksichtigen, mit welcher Wahrscheinlichkeit die berechtigte Person jedes künftige Jahr erlebt; Grundlage ist die aktuelle Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.
4. Marktanpassung: Zum Schluss ist zu prüfen, ob der Markt für eine belastete Immobilie einen zusätzlichen Abschlag verlangt. Wer eine Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht kauft, weiß nicht, wann er sie selbst nutzen kann. Ob und in welcher Höhe sich diese Unsicherheit im Preis niederschlägt, ist im Einzelfall zu begründen. Ein Einfluss, der schon im jährlichen Nachteil steckt, darf dabei nicht ein zweites Mal abgezogen werden.

Wichtig ist die Blickrichtung: Der Nachteil des Eigentümers, der Vorteil der berechtigten Person und die Wertminderung des Grundstücks am Markt sind drei verschiedene Größen, die nicht übereinstimmen müssen. Das Gutachten legt fest, welche davon für den jeweiligen Zweck gefragt ist.

Welche Faktoren bestimmen die Höhe des Abschlags?

• Alter und Geschlecht der berechtigten Person: Je jünger die Person, desto länger läuft das Recht voraussichtlich und desto höher ist der Abschlag. Frauen haben statistisch eine höhere Lebenserwartung, bei gleichem Alter fällt der Abschlag deshalb höher aus.
• Mehrere Berechtigte: Steht das Recht Eheleuten gemeinsam zu und erlischt erst mit dem Tod des Längerlebenden, verlängert sich die erwartete Laufzeit.
• Höhe der erzielbaren Miete: Grundlage ist die marktübliche Nettokaltmiete für das konkrete Objekt, nicht eine tatsächlich gezahlte Gefälligkeitsmiete.
• Kostenregelung: Trägt der Eigentümer Instandhaltung oder Grundsteuer weiter, erhöht das seinen Nachteil. Übernimmt die berechtigte Person diese Kosten, sinkt er.
• Umfang des Rechts: Ein Wohnrecht an einer Einliegerwohnung belastet weniger als ein Wohnrecht am ganzen Haus.
• Zinssatz: Der Wertermittlung liegt ein marktgerechter Zinssatz zugrunde, in der Regel der objektspezifische Liegenschaftszinssatz. Ein höherer Zinssatz ergibt einen niedrigeren Faktor.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Münster mit lebenslangem Wohnrecht

Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel und keine Bewertung eines realen Objekts. Die Größenordnung orientiert sich an den Daten des Gutachterausschusses Münster für freistehende Einfamilienhäuser (Grundstücksmarktbericht 2026).

Ausgangslage: Eine Mutter, 75 Jahre alt, überträgt ihr freistehendes Einfamilienhaus in Münster auf ihren Sohn und behält sich ein lebenslanges Wohnungsrecht am ganzen Haus vor. Sie trägt die Betriebskosten. Die Instandhaltung übernimmt laut Vertrag der Sohn, abweichend von der gesetzlichen Regel.

Schritt	Ansatz	Betrag
Verkehrswert ohne Wohnrecht	Beispielwert; der Durchschnittspreis freistehender Einfamilienhäuser in Münster lag 2025 bei 622.000 €	650.000 €
Marktübliche Nettokaltmiete	1.540 € × 12 Monate (abgeleitet aus dem durchschnittlichen Rohertragsvervielfältiger 35,2)	18.480 € / Jahr
abzüglich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	Verwaltung 400 €, Instandhaltung 2.100 €, Mietausfallwagnis 370 €	− 2.870 € / Jahr
Reinertrag bei Vermietung		15.610 € / Jahr
zuzüglich Instandhaltung, die der Sohn trotz Wohnrecht trägt		+ 2.100 € / Jahr
Jährlicher Nachteil des Eigentümers		17.710 € / Jahr
Leibrentenbarwertfaktor	Frau, 75 Jahre, Sterbetafel 2022/2024, Liegenschaftszinssatz 2,0 % (eigene Berechnung)	rund 12,0
Wert der Belastung	17.710 € × 12,0	rund 213.000 €
Rechnerischer Ausgangswert mit Wohnrecht (vor Marktanpassung)	650.000 € − 213.000 €	rund 437.000 €

Warum 17.710 € und nicht 15.610 €? Ohne Wohnrecht bliebe dem Sohn aus einer Vermietung ein Reinertrag von 15.610 € im Jahr. Mit Wohnrecht nimmt er nichts ein und zahlt trotzdem 2.100 € Instandhaltung, steht also bei minus 2.100 €. Der Unterschied zwischen beiden Lagen beträgt 17.710 €. Verwaltung und Mietausfallwagnis entfallen im Beispiel vollständig, weil nicht vermietet wird.

Als Zinssatz verwenden wir im Beispiel einen Liegenschaftszinssatz von 2,0 %; der Gutachterausschuss Münster weist für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 1,7 % aus. Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Faktor: Bei 1,7 % läge er für dieselbe Person bei rund 12,2, bei 2,5 % bei rund 11,5.

Die Belastung macht in diesem Beispiel ein Drittel des unbelasteten Werts aus. Ob der Markt zusätzlich einen Abschlag für die Unsicherheit verlangt, wäre im Gutachten gesondert zu begründen.

Variante Nießbrauch: Hätte sich die Mutter stattdessen den Nießbrauch vorbehalten und trüge sie nach der gesetzlichen Regel die gewöhnliche Unterhaltung, entfiele der Zuschlag von 2.100 €, sofern die angesetzte Instandhaltung vollständig gewöhnliche Unterhaltung ist. Außergewöhnliche Maßnahmen wie eine neue Dacheindeckung fallen nicht darunter. Der jährliche Nachteil läge dann bei 15.610 €, der Wert der Belastung bei rund 187.000 € und der rechnerische Ausgangswert bei rund 463.000 €. Das Beispiel zeigt: Die Kostenregelung im Vertrag verschiebt den Wert um rund 26.000 €.

Warum setzt das Finanzamt einen anderen Wert an?

Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt ein lebenslanges Recht nach dem Bewertungsgesetz. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, den das Bundesministerium der Finanzen jedes Jahr aus der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Zinssatz ist gesetzlich auf 5,5 % festgelegt. Zudem ist der Jahreswert begrenzt: Er darf höchstens den steuerlich anzusetzenden Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Das ist der Steuerwert, nicht der Verkehrswert; bei einem Wohnrecht an nur einer Wohnung zählt nur der genutzte Teil.

	Verkehrswert (ImmoWertV)	Steuerwert (BewG)
Zinssatz	marktgerecht, z. B. Liegenschaftszinssatz	fest 5,5 %
Faktor Frau, 75 Jahre	rund 12,0 (bei 2,0 %)	9,393 (Stichtage ab 01.01.2026)
Jährlicher Ansatz	Nachteil des Eigentümers nach Kostenregelung	Jahreswert der Nutzung nach Steuerrecht
Marktanpassung	im Einzelfall	keine

Wegen des höheren Zinssatzes ist der steuerliche Faktor niedriger als der Faktor im Verkehrswertgutachten.

Stirbt die berechtigte Person früh, wird die Steuer nach der tatsächlichen Laufzeit berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG). Bei einem Alter von mehr als 70 bis 75 Jahren gilt das, wenn das Recht nicht länger als fünf Jahre bestanden hat. Wichtig für Beschenkte: Wurde das Recht bei ihnen als Last abgezogen, wird die Berichtigung ohne Antrag durchgeführt und kann zu einer höheren Steuer führen.

Welcher Wert in Ihrem Fall steuerlich anzusetzen ist und wie ein vorbehaltenes Recht bei der Schenkungsteuer abgezogen wird, klärt Ihre Steuerberatung. Liegt der gemeine Wert der Immobilie unter dem Wert, den das Finanzamt ansetzt, kann ein Gutachten den niedrigeren Wert nachweisen. Ist das Recht dabei schon wertmindernd berücksichtigt, darf es bei der Steuer nicht ein zweites Mal abgezogen werden; Gutachten und Steuererklärung müssen aufeinander abgestimmt sein. Mehr dazu in unserem Beitrag Immobilie geerbt oder geschenkt: Wann lohnt sich ein Gutachten für den niedrigeren Wert?

Wann braucht man ein Gutachten zu Nießbrauch oder Wohnrecht?

• Übertragung zu Lebzeiten: Als Grundlage für den Übergabevertrag und zur Gleichstellung von Geschwistern.
• Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung: Wenn der Wert einer Schenkung mit vorbehaltenem Recht zu bestimmen ist. Ob und ab wann die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB läuft, hängt beim vorbehaltenen Nießbrauch und Wohnrecht von der Rechtsprechung und vom Einzelfall ab; das klärt eine anwaltliche Beratung. Wie der Wert für den Pflichtteil ermittelt wird, erklärt unser Beitrag Pflichtteil und Immobilie.
• Verkauf einer belasteten Immobilie: Käufer und Verkäufer brauchen einen belastbaren Wert.
• Ablösung oder Verzicht: Die berechtigte Person gibt das Recht gegen eine Abfindung auf. Ein dauerhafter Umzug in ein Pflegeheim lässt ein Wohnungsrecht nicht von selbst erlöschen; maßgeblich ist, was im Vertrag vereinbart ist. Ein Verzicht ohne oder mit zu niedriger Abfindung kann seinerseits schenkungsteuerliche Folgen haben.
• Scheidung und Zugewinnausgleich: Die Belastung ist im Anfangs- und Endvermögen zu berücksichtigen.

Im Gutachten weisen wir auf Wunsch beide Werte getrennt aus: den Wert des Rechts für die berechtigte Person und den Verkehrswert der belasteten Immobilie für den Eigentümer. Mehr dazu auf unserer Seite Gutachten zu Wohnrecht und Nießbrauch.

Wo stößt eine Schätzung an ihre Grenzen?

Online-Rechner und Faustformeln multiplizieren meist eine Miete mit dem steuerlichen Vervielfältiger. Das liefert weder einen belastbaren Steuerwert, denn dafür muss der Jahreswert nach Nutzungsumfang, Kostenverteilung und § 16 BewG zutreffend ermittelt sein, noch einen Verkehrswert. Wo es auf einen belastbaren Verkehrswert ankommt, etwa bei einem Verkauf, einem Streit unter Erben oder vor Gericht, braucht es die Bewertung nach der ImmoWertV mit marktgerechtem Zinssatz, objektbezogener Miete und der tatsächlichen Kostenregelung. Bei Pflichtteil und Zugewinnausgleich können zusätzlich besondere rechtliche Bewertungsregeln gelten. Unsere Wertindikation bieten wir für Rechte dieser Art nicht an; sie ist auf Kauf und Verkauf zugeschnitten.

Häufige Fragen

Quellen

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 46, 47 – gesetze-im-internet.de
• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 1030, 1041, 1047, 1059, 1061, 1090, 1092, 1093, 2325
• Bewertungsgesetz, §§ 14, 16 – gesetze-im-internet.de
• Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 21.10.2025: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 – bundesfinanzministerium.de